文 | 张馨仪

青岛锐理数据显示，2024年上半年，青岛新房住宅成交量下滑，同比下降近三成，二手房市场虽成交量微降但面积微增，反映出市场整体处于调整期，购房者普遍持观望态度的倾向。

这一现象与政策调控的持续影响同样密不可分，尤其是针对投资性购房的限制政策，有效抑制了非理性购房需求，促使市场回归理性。

与此同时，土地市场供应量大幅减少。7月30日，青岛市自然资源和规划局正式发布了青岛市市辖区2024年第三批次拟出让住宅用地详细清单，拟出让地块数量锐减至4宗，与去年同期相比形成鲜明对比。这不仅是房企对市场不确定性的谨慎反应，也是市场自我调节机制的体现。

据中指研究院数据，2024年上半年青岛涉宅用地出让9宗，成交8宗，同比减少6宗，降幅42.86%；新出让规划建面76.17万平方米，同比减少24.73%，揽金约67亿元，同比减少36.8%，成交楼面均价为8795元/平方米，同比降低16.05%。

值得关注的是，一边是房地产市场数据平平，一边像崂山王家村这样的地块却成为了市场中的亮点。据央广网，6月20日，经过364轮激烈竞拍，崂山王家村最终以39516元/平方米的楼面地价成交，总成交价约为18.87亿元。这一价格不仅刷新了青岛市和山东省的地价纪录，也充分体现了市场对优质地块的认可。除了崂山王家村地块外，黄岛区的江山南路东、富春江路北地块也以其高溢价率成交，成交楼面地价为7444元/平方米，成交总金额约25.19亿元，成为西海岸片区的地王。

受几块高价地王的拉动，青岛土地市场平均溢价率同比增长10.82%，成为众多数据中唯一同比呈正增长的维度。其高溢价率成交的背后，综合于地块的地理位置、周边配套的影响。

综上来看，青岛土地市场2024年的上半年的这些变化，是房地产市场深度调整的真实写照——优质地块因地理位置、配套设施和潜在的发展空间，成为众多房企竞相争夺的对象，依然受到市场的热烈追捧，溢价率屡创新高；而一般地块则因缺乏这些优势，难以吸引足够的关注与投资，面临去化难题。

溢价率的上升，正是市场对地块价值认可的直观体现。

房企对优质地块的追捧，不仅源于对未来市场回暖的信心，更基于对地块本身价值的深刻认识。在当前市场环境下，房企更加注重风险控制与资金利用效率，因此更倾向于将资源投向具有明确发展前景和较高投资回报率的优质地块。

这种战略调整不仅有助于房企在市场调整期中保持竞争力，也为未来市场的回暖奠定了坚实基础。

此外，政策层面的支持也是不可忽视的因素。近年来，青岛市政府在推动城市更新、优化土地供应结构等方面做出了积极努力，为优质地块的出让提供了有力保障。政策层面的支持不仅有助于提升土地市场的透明度与稳定性，还促进了市场资源的合理配置与高效利用。

在复杂多变的市场环境中，政府与企业需携手共进，采取积极有效的措施应对挑战与机遇。政府应继续加强监管与调控力度，确保土地市场的稳定与透明；企业应注重产品创新与品质提升，以市场需求为导向实现可持续发展。

随着市场环境的逐步改善与政策支持的持续加码，青岛房地产市场有望迎来更加健康、稳定的发展局面。政府与企业需携手共进，采取积极有效的措施应对挑战与机遇，共同推动市场的可持续发展。