文 | 张馨仪

步入“金九银十”，青岛楼市似乎并未迎来预期的全面回暖，新房市场反而呈现出“冰火两重天”的分化格局。

据青岛锐理，上周（9月2日-9月8日）青岛新房住宅成交环比由1045套至1144套，虽整体有所增长，但涨幅并不稳定。一方面，各区市成交分化过于明显，胶州市因名城府邸网签570套的带动，成交量突破式上涨，环比涨幅高达1030.36%，成为市场中的亮点；另一方面，其他市区则却面临全线成交下滑的困境，使整体市场呈现出震荡前行的态势。

业内人士表示，这种分化现象的背后，不仅是区域经济发展差异的外在体现，也在一定程度上预示市场供需错配、购房者信心不足。

值得关注的是，与新房市场相比，青岛二手房市场亦是表现平平。青岛锐理数据显示，当前青岛二手房住宅挂牌量已突破12.9万套，然而成交量却并未随之增长，反而整体呈现下降趋势。尽管主城市北区的成交量环比有所增幅，但这并未能扭转整体市场的颓势。这种“量升价跌”的现象，同样凸显着二手房市场供需失衡的严峻问题。

在这样的背景下，房企纷纷选择降价，卓易数据显示，上周青岛新建商品住宅的成交均价环比下降了21.76%，创近十周新低，凸显着当下市场竞争的激烈程度。然而，只靠以价换量还能走多久？

单一的降价策略不仅可能损害房企的品牌形象和利润空间，还可能加剧市场的观望情绪，此外，二手房的挂牌价整体仍有走低趋势，这只会使得购房者更加犹豫不决。

值得注意的是，在目前楼市大背景下，刚需和刚改类客户已经成为了市场需求端的主力军。这部分客户群体对价格敏感，但更注重性价比和长期投资价值。因此，房企需深刻洞察并精准把握这部分客户的需求和偏好，致力于提供符合他们期望的产品和服务。

为实现这一目标，房企应在居住舒适度和装修成本上多下功夫，通过优化住宅设计、采用性价比高的材料等措施，打造既舒适又经济实用的住宅产品。同时，优质物业服务也是不可或缺的一环，它就像是住宅产品的“售后服务”，能够为业主提供持续、稳定的服务保障，能有效提升业主的居住体验，进而增强业主对房企的信任和忠诚度。

对于房企而言，不能再寄希望于传统的降价策略来扭转局面，而应深刻反思自身的发展模式——如何精准把握市场需求，即通过精细化运作、精准定位客户需求，来实现产品的差异化竞争与市场份额的稳步提升，成为在竞争激烈的市场中脱颖而出的关键。

楼市的未来，取决于供需双方能否打破现有僵局，共同探索出一条可持续发展之路。否则，楼市的寒冬或许还将持续，而那些无法适应变革的房企，终将在市场的浪潮中被淘汰。