文｜文軒财经

4月8日，《成都市地下空间开发利用管理条例》公开发布，其中明确地下空间禁止布局住宅项目，该《条例》将于6月1日起正式施行。

无疑，该《条例》的发布，对于有计划开发“地下室”的住宅地块，将会带来直接影响。

近两年，“双集中”供地背景下，由于受到清水住房最高销售均价的限制，越来越多的项目通过挖掘地下空间，将可售空间向下延伸，通过搭配底跃房源，一来可以拉低项目整体均价以达到限价要求，二来可以获取更多的利润空间。

如早期试点的“双限地”项目新希望万科知园和交投电建洺悦珑庭，均搭配了一定套数的底跃房源。自去年实施“双集中”供地以来，成都4次集中土拍共成交169宗“双限地”（去年3个批次合计成交125宗+今年1批次成交44宗），截止目前，31个已公布案名的项目中，超10个项目规划有底跃产品。

带底跃产品规划“双限地”项目一览

图| 带底跃“双限地”项目，文轩财经根据公开信息整理

据悉，近期公布了建筑规划的城投金牛国宾40亩及70亩地块、首钢二八板块43亩地块，它们的地下空间仍规划了住宅面积。

可以说，类似“一跃负一”底跃户型项目的密集入市是市场“双限”大环境下的衍生品。这也是目前新入市的楼盘多数带有底跃房源的原因之一。

但当挖掘地下空间求利润这条路被堵死，对于去年和今年拿了地但尚未来得及报规的企业而言，如何求得利润和品质之间的完美平衡将是他们后续需要重点思考的课题。

对此，文轩财经针对这一重大变化，采访了文轩智库的专家们，就该《条例》将对拿地房企产生什么样的影响、未来房企的利润增长点和产品打造趋势，谈谈他们的看法。

诸葛找房数据研究中心分析师-关荣雪：《成都市地下空间开发利用管理条例》中明确地下空间禁止布局住宅项目，这将在一定程度上堵住房企通过向地下空间延伸开发住宅项目以提升利润的道路。

一方面，从房地产市场供应源头来看，此项监管实施难免会在一定程度上降低房企拿地积极性；另一方面，开发途径在一定程度上受限，企业资金压力或将增加；另外，条例虽禁止利用地下空间布局住宅、养老、学校等项目，但还是为开发者提供了较为多样的业态开发方向，因此也或将在一定程度上引导房企开发建设战略的积极转型。

挖掘地下空间求利润这条路被堵死，对于拿地房企而言，对地上空间最优化、合理化利用显得尤为重要，因此可以根据市场需求，加大热销户型的建设力度，以提升项目后续去化能力；另外，依法合理利用地下空间是被鼓励的，企业可适当增加项目的基础设施等，多样化探索项目功能，扩大产品的群体覆盖面，也将有助于后续的去化回款。

成都未来的产品打造趋势或将以较大面积段且偏高端类产品居多，中小面积段共存但占比相对较小。主要是结合当前市场走势及需求等方面进行预测，其一，根据数据显示，2021年末成都市常住人口为2119.2万人，比2020年末增加24.5万人，可见成都人口流入量是呈上涨态势的，潜在购房需求将随之增多，而且随着人们生活水平的提高，改善需求也正逐渐增多；其二，由于不少地块明确规定配建型人才公寓的项目90平方米以下户型住房占项目住房总套数比例不低于20%，所以不少地块配置的中小户型偏多。

上海中原地产市场分析师-卢文曦：规则制定越细越苛刻，对企业的约束越多，周转挪腾的空间越小，说到底，就是不让企业有太多的一些额外的小算盘和小动作。正正规规的做设计、好好的做产品，控制成本，自然会有合理的利润。如果通过旁门左道的方式肯定是要予以禁止的。

现在售价被管控了，这种情况下，想要获取更多利润就要比拼成本的控制。控成本形式可以是多样的，第一设计上，是不是做到最经济的设计，房型户型是不是最受市场关注欢迎的；第二是施工成本，以及其他成本等等。

成本控制的同时需要把控好质量，避免豆腐渣工程。未来的产品打造趋势可能基本上就是标准化、模块化设计，对于大部分普通产品来说，就是模块化标准化设计，有一个标准化的户型模板作为基础模板，在此基础上进行修改，我个人认为个性化程度的可能性会越来越小，可能在一些高端项目里才能得以体现。

易居研究院智库中心研究总监-严跃进：此次条例对于地下空间的规划和开发提出了明确的意见，对于房企地下空间的开发等是有启发的。

政策明确，地下空间应当优先用于布局地下交通、应急防灾、人民防空、环境保护等城市基础设施和公共服务设施。可以布局商业、工业、仓储、物流设施等项目。禁止布局住宅、学校、托幼、养老等项目。

可以看出，地下空间开发其实是遵循了“一优先一允许一禁止”的模式。对于住宅等业态不允许进行开发。类似规定其实是为了严管“地下空间房地产化”的倾向，有助于规范地下空间开发行为，真正促进地下空间规范运作。

这几年房地产政策管控比较多，但是往往对于地下空间的关注比较少。这也使得地下空间的开发面临监管缺失的问题，导致房地产市场各类乱象出现，比如说地下空间出现了房地产项目的出售等，甚至绕过了既有房地产监管政策的约束。

从这个角度看，地下空间开发确实需要进行监管。对于房企来说，过去也有通过地下空间产品的销售，来做大盈利空间，就这个政策而言，其对于房企的开发行为是有约束的。不过反过来看，未来如何精细化做好地下空间的规划也很关键，既要通过技术来促进开发成本的降低，同时也可以优化地下空间的业态，真正让地下空间开辟出合规、有趣、有经济价值的业态。

明源存量地产首席研究员-艾振强：该条例的实施将对过去长期靠打擦边球进行运作的房企来说会带来压力。当下的土地出让，政府还是给房企预留了利润的，至于能不能赚，能不能多赚，取决于企业自身的精细化管理能力，取决于产品力，靠打政策擦边球本身就不是长久之计。

产品的打造要真正回归真实的生活场景和客户需求，而不是自嗨，过去自嗨的设计不少。另外，过去便宏大叙事，大门打造很漂亮，外立面很漂亮，种珍贵树种等等，这些更多是外向，现在更多回归日常，真实需求，内向的。

综上，当地下室禁止布局住宅项目，房企可盈利渠道再减少，未来企业盈利的多少将取决于房企自身的运营管控和成本控制能力，产品力则决定其后期的竞争力。

首先，要想获得合理的利润，最有效的方式是降低开发成本，可以通过“降三费”即“销售费用、管理费用、财务费用”来控制企业成本，做到精细化管理，从而提高盈利。针对开发周期长、流程繁杂、资金流量大的房企来说更是需要严格的成本管理制度。

其次，在竞争激烈的市场环境下，房企可以通过产品系标准化、模块化，比如紧跟市场风向，加大热销户型的建设力度以提升去化速度等；

另外，在《条例》中，虽禁止利用布局住宅等，但还是为开发者提供了较为多样的业态开发方向，房企可以尝试新的开发建设战略和转型方向。且依法合理利用地下空间是被鼓励的，因此可以适当增加搭配项目的基础设施等，多样化探索项目功能，扩大产品的群体覆盖面，也将有助于后续销售回款。

最后，如何在利润、品质和口碑三者之间的博弈中取得巧妙平衡，将是开发者们可持续发展道路上必须面对和解决的重要问题。

需要注意的是，控制成本并不意味着降低品质，无论何时，产品品质都不应该是追逐利润之下的牺牲品。无论是黄金时代还是黑铁时代，品质都不是高要求，而应该是最基础、最入门的要求。否则，历史的经验告诉我们，违背“规则”的代价将是惨痛的。